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8 RISIKO MANAGER 03|2017 Abb. 04 óó óó óó óó Vergleich Vortaxe und Blanko-Bewilligung Vortaxe Weitestgehender Verzicht auf Blankobewilligungen – realitätsnahe Engagementdarstellung Kreditentscheidung bei „echtem“ Kompetenzträger – kein „hochlaufen“ der Kreditentscheidung in der Kompetenzhierarchie Höherer Bearbeitungsaufwand im Vergleich zur Blankobewilligung Schulung der Mitarbeiter erforderlich Pro Contra óó óó óó Blanko-Bewilligung Schnelle und unkomplizierte Kreditantragsbearbeitung – geringe Kapazitätsbindung Keine realistische Engagementdarstellung da erwartete Sicherheitenwerte nicht ausgewiesen werden Umfangreiche Blankokompetenzen im Markt erforderlich – alternativ „hochlaufen“ der Kreditentscheidung in der Kompetenzhierarchie Als Vortaxe können Wertindikation und Grobschätzung zum Einsatz kommen. Die Wertindikation stellt eine deutlich vereinfachte, technisch unterstützte, überschlägige Wertermittlung dar, die in der Regel direkt durch den Kundenberater, im Rahmen der Kreditantragsbearbeitung, durchgeführt werden kann. Gängige Softwarelösungen zur Beleihungswertermittlung bieten hierfür einsprechende Bausteine an. Die Wertermittlung basiert dabei weitestgehend auf Marktdaten vergleichbarer Objekte. Die Grobschätzung hingegen ist deutlich umfangreicher und wird daher regelmäßig durch einen Gutachter durchgeführt. Entgegen einer „echten“ Gutachtenerstellung wird hierbei jedoch regelmäßig auf eine Objektbesichtigung sowie auf diverse Unterlagen verzichtet. Auch die im Rahmen der Gutachtenerstellung obligatorische Erläuterung und Herleitung aller Bewertungsparameter entfällt. Die rechnerische Wertermittlung erfolgt jedoch analog der Gutachtenerstellung und macht entsprechende Mindestunterlagen erforderlich. Bei beiden Verfahren werden die ermittelten Werte lediglich zur Aufstellung des beschlusspflichtigen Obligos verwendet. Hingegen werden diese Werte in den juristischen Sicherheitenbestand – auch bei Erreichen des rechtlichen Zugriffsrechtes – nicht überführt. Dies erfolgt frühestens nach Festsetzung eines finalen Beleihungswerts auf Basis eines vollständigen Gutachtens. Davon unberührt bleibt natürlich die Anlage und Pflege der übrigen Daten zur Sicherheit im juristischen Datenbestand. Abb. 05 und Abb. 06 fassen die wesentlichen Elemente beider Verfahren noch einmal zusammen. Die Nutzung der Vortaxe stellt die klare Handlungsempfehlung, im Rahmen der Kreditantragsbearbeitung, dar. Mit der realistischen Engagementdarstellung und dem damit verbundenen Verzicht auf umfangreiche Blankobewilligungen liegt hier das deutlichste PRO-Argument. Der erhöhte Bearbeitungsaufwand fällt, insbesondere bei der Grobschätzung, an, sollte jedoch das Mengenkreditgeschäft in der privaten Baufinanzierung kaum tangieren. Hier ist innerhalb der Kleindarlehensgrenze über den Einsatz der Wertindikation eine sehr schnelle und treffsichere Wertermittlung ohne nennenswerte Kapazitätswirkung möglich. Im komplexeren Kreditgeschäft, bei dem regelmäßig die Grobschätzung zum Einsatz kommen wird, rechtfertigt die realistische Engagement- und damit Risikodarstellung den Mehraufwand im Rahmen der Antragsbearbeitung. Bei Betrachtung der Gesamtbearbeitungszeit eines Gutachtens lässt sich der Mehraufwand deutlich eingrenzen, wenn die zur Gutachtenerstellung genutzte Softwarelösung auch bereits bei der Grobeinschätzung konsequent eingesetzt wird. So sind die entsprechenden Vorgangs- und Objektdaten sowie die Bewertungsparameter bereits technisch vorhanden und können bei der finalen Gutachtenerstellung weiter genutzt werden. Unterlagen- und Informationsbeschaffung zum Beleihungsobjekt Die Beschaffung der notwendigen Unterlagen und Informationen zum Beleihungsobjekt stellt insbesondere vertrieblich die größte Herausforderung bei der Beleihungswertermittlung dar, wird hier doch bereits der aktuell im Wettbewerb hart umkämpfte Kunde zu Beginn der Finanzierungsgespräche mit einer umfangreichen Auflistung erforderlicher Unterlagen konfrontiert. Hinzu kommt, dass gerade bei älteren Bestandsobjekten einige der dort genannten Unterlagen kaum ohne einen gewissen Aufwand zu beschaffen sind. Das Hauptaugenmerk muss hier zunächst auf einer vollständigen Transparenz der erforderlichen Unterlagen und einer professionelle Kommunikation gegenüber dem Kunden liegen. Dabei steht der Kundenberater in der Verantwortung. Für den Themenkomplex der Unterlagen und Informationsbeschaffung sind damit die Erarbeitung einer Unterlagenmatrix, sowie entsprechende Informationen und Schulungen der Kundenberater die wesentlichen Handlungsempfehlungen. Aus der Unterlagenmatrix sollten in Anhängigkeit von Objektart und Nutzung alle erforderlichen Unterlagen sowie deren Bezugsquelle hervorgehen. Ergänzend können Ansprechpartner und Adressen mit benannt werden. Weiterhin sollte klar differenziert dargestellt sein, welche Unterlagen bereits zur Vortaxe bzw. welche erst bei der endgültigen Gutachtenerstellung vorzulegen sind.
Kreditrisiko 9 Auf Basis dieser Matrix ist für den Kunden eine Checkliste zu erstellen, aus der, neben den wirtschaftlichen Unterlagen, die notwendigen Unterlagen und Informationen zur Beleihungswertermittlung klar hervorgehen. Die Kundenberater sind entsprechend zu schulen, um »» die im Einzelfall notwendige Unterlagen, mithilfe der Unterlagenmatrix, zu benennen, »» die Bezugsquellen zu erläutern, »» den Informationsgehalt und damit die Notwendigkeit der Unterlagen / Informationen darzustellen, »» Einwände ergebnisorientiert zu behandeln und »» bei bereits bestehenden Beleihungsobjekten auf Basis der (elektronischen) Kreditakte bereits vorliegende Unterlagen zu ermitteln. Eine zusätzliche Hilfestellung kann eine entsprechende FAQ-Liste sein. Als zusätzliche Dienstleistung kann ein Prozess etabliert werden, der die Unterlagenbeschaffung durch das Institut regelt. Dabei sollten eine entsprechende Bevoll- Abb. 05 Verfahren zur Vortaxe (1/2) Vortaxe erfolgt abhängig von der Objektkategorie durch Wertindikation oder Grobschätzung – Durchführung Wertindikation durch Kundenberater möglich Wertermittlung Vorgehen Einsatz Vortaxe óó Synonym für vorläufige Wertermittlungsverfahren - Wertindikation - Grobschätzung óó s. u. Wertindikation óó óó óó óó óó óó Überschlägige Wertermittlung ohne Besichtigung auf Basis von wenigen Objektdaten - Lage (Adresse) - Objektart, Baujahr, Geschosse, Ausstattung, Wohn- und Grundstücksfläche, Garage - Bergschadensverzichte sind manuell zu berücksichtigen Marktdatenbasierend Reduzierter Unterlagenbedarf Über Wertermittlungssoftware Durch den Kundenberater óó óó óó Immobilien innerhalb der Kleindarlehens-grenze 1 auf Basis Sach-/Vergleichswert (ETW/EFH/ ZFH) Keine Erbbaurechte Das Vorgehen bei landwirtschaftlichen Wohnhäusern ist mit der Gutachtereinheit abzustimmen óó Ermittlung - beschlusspflichtiges Obligo - Konditionen 1) Wohnwirtschaftliche Immobilien mit grundbuchlicher Belastung inkl. Vorlasten in Abt. II und Abt. III ≤ 400,00 TEUR. Abb. 06 Verfahren zur Vortaxe (2/2) Grobschätzung erfolgt auf Basis wesentlicher Bewertungsparameter durch Gutachter Wertermittlung Vorgehen Einsatz Grobschätzung óó óó óó óó óó óó óó óó Überschlägige Wertermittlung ohne Besichtigung Auf Basis der wesentlichen Bewertungsparameter analog Gutachten Ohne Erläuterung der Bewertungsparameter Reduzierter Unterlagenbedarf Verzicht auf Bewertung von unbekannten Bau- und Altlasten, nicht belegten Vorlasten in Abt. II werden nur sofern möglich überschlägig berücksichtigt Über Wertermittlungssoftware Durch Gutachter Bei mehreren gleichartigen Objekten (z. B. Bauträgerobjekte) wird für eine Gruppe jeweils nur eine Grobschätzung erstellt und dieser Wert für alle gleichen Objekte übernommen óó Immobilien außerhalb der Kleindarlehensgrenze 1 óó Immobilien innerhalb der Kleindarlehensgrenze 1 die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind óó óó Erbbau-Objekte Ermittlung - beschlusspflichtiges Obligo - Konditionen 1) Wohnwirtschaftliche Immobilien mit grundbuchlicher Belastung inkl. Vorlasten in Abt. II und Abt. III ≤ 400,00 TEUR.
