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4 RISIKO MANAGER 03|2017 Beleihungswertermittlung Herausforderungen bei der Produktion von Realkrediten im Kontext der BelWertV Die stetig steigenden Anforderungen an Qualität und Quantität der haftenden Eigenmittel von Kreditinstituten richten aktuell verstärkt den Fokus auf die Produktion von Realkrediten. Die Produktion von Realkrediten ist jedoch mit diversen prozessualen Herausforderungen verbunden. Insbesondere sind in diesem Zusammenhang die strengen Anforderungen des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) in Verbindung mit der Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (BelWertV) zu erwähnen, die bei der Ermittlung des zugrunde liegenden Beleihungswerts zu erfüllen sind. In diesem Artikel werden wesentliche Herausforderungen dargestellt und Handlungsempfehlungen zu deren Bewältigung skizziert.
Kreditrisiko 5 Abb. 01 Entwicklung der Eigenkapitalanforderungen – Regulatorische Hauptinitiativen Weiter steigende EK-Anforderungen bis 2020 Beispielrechnung: AntizyklischerPuffer Basel IV 1 Abb. 02 SREP – Festsetzung Kapitalerhaltungspuffer Ergänzungskapital Kernkapital 2 + RWA „Säule I plus“, inkl. ZÄR im AB 8,0 % 2,0 % 6,0 % 2,5 % Ein Realkredit ist ein durch Grundschulden oder Hypotheken gesicherter Kredit. Die Höhe des Kredits darf dabei nur einen gewissen Anteil am Wert der zugrunde liegenden Immobilie ausmachen. Bei der Ermittlung der Risikogewichteten Aktiva (RWA) eines Kreditinstituts werden Realkredite mit einem privilegierten Anrechnungssatz von aktuell noch 35 Prozent (wohnwirtschaftlichen Immobilien) bzw. 50 Prozent (gewerblich genutzten Immobilen) berücksichtigt. Die damit verbundene, geringe Eigenmittelbindung macht Realkredite im Vergleich zu klassischen Retail- oder Mittelstandskrediten zu einem interessanten Asset. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund diverser regulatorischer Initiativen mit teils wesentlichen, belastenden Effekten auf die Eigenkapitalsituation der Kreditinstitute. Abb. 01 stellt die maßgeblichen Initiativen und deren zu erwartende Auswirkungen auf die Eigenkapitalquote der Kreditinstitute schematisch dar (vlg. zeb, Studie – Deutsche Regionalbanken 2020). Bei der Produktion von Realkrediten kommt insbesondere der Immobilienbewertung eine hohe Bedeutung zu. Die Anforderungen an den zugrunde liegenden Beleihungswert der Immobilie sind in §22 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung zur angemessenen Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen, Finanzholding-Gruppen und gemischten Finanzholding-Gruppen (Solvabilitätsverordnung – SolvV) geregelt. Gemäß §22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SolvV hat die Ermittlung des Beleihungswertes u. a. entsprechend den Regelungen des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) und damit auf Basis der BelWertV zu erfolgen. Alternativ ist bis zu dem Tag, ab dem der Technische Regulierungsstandard der European Banking Authority (EBA) nach Artikel 124 Absatz 4 Buchstabe a der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 - Capital Requirement Regulation (CRR) umzusetzen ist, noch das „Alternative Verfahren“ zur Beleihungswertermittlung anwendbar. Dieses ergibt sich aus §22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 SolvV wonach ein „… anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert …“ als Grundlage für den Beleihungswert herangezogen werden kann. Dieser Wert hat jedoch ebenfalls „… den Anforderungen des § 16 Absatz 2 Satz 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes …“ zu genügen. Insbesondere die Bewertungsstandards von Regionalbanken basieren aktuell meist auf diesem „Alternativen Verfahren“. 10,5 % 2015 2020 min. 3,0 % Stresspuffer 3 13,5 % 2020 inkl. SREP Vergleich Alternative Verfahren und BelWertV Bei entsprechender Anwendung des „Alternativen Verfahrens“ ist der Mehraufwand zur Erreichung einer BelWertV-Konformität gering Schreiben des BAKred aus 1999 definieren die aktuell mit der BelWertV verbundenen Anforderungen auch für die Anwendung des „Alternativen Verfahrens“ (Bemessung des Beleihungswerts von Immobilien gem. § 22 Abs. 1 Satz. 1 Nr. 4 SolvV) 1,5 % 15,0 % 2020 inkl. „Basel IV“ 2,5 % Besichtigung (innen- und außen) 17,5 % 2020 max. 1) Insb. Revision KSA und OpRisk 2) Tier I-Kapital 3) SREP-Komponente kann mit Kapitalerhaltungspuffer verrechnet werden Quelle: zeb.research. Viele mit der BelWertV verbundene Tätigkeiten sind auch für eine aufsichtskonforme Anwendung des „Alternativen Verfahrens“ erforderlich Dokumentation der Wertermittlung inkl. der wertbeeinflussenden Faktoren (Lasten Abt. II) Qualifikation der mit der Wertermittlung betrauten Personen Unabhängigkeit der mit der Wertermittlung betrauten Personen Auf Basis dieser Ausführung und der hohen Übereinstimmung zwischen den Verfahren, wie in Abb. 02 ersichtlich, wird deutlich, dass auch bei Anwendung des „Alternativen Verfahrens“ ähnlich
