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RISIKO MANAGER 02.2015

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8 Ausgabe 02/2015

8 Ausgabe 02/2015 Makroökonomische Szenarien und ihre Wirkungen auf Banken Immo - Szenario Zins Risiko Implikationen für die Bank preis 1 2 t Tab. 01 • erhöhtes Ausfallrisiko der KN bei Prolongation aufgrund höherer Zinsbelastung • Wertverlust der Sicherheiten und Liquidationserlös • erhöhtes Ausfallrisiko der KN bei Prolongation aufgrund höherer Zinsbelastung 3 • Wertverlust der Sicherheiten und Liquidationserlös 4 • aus Risikosicht unkritisch erhebung von September 2010 bis Juli 2011. Anhand eines ökonometrischen Ansatzes bewertet die Bundesbank den Verlust der Banken bei einer hypothetischen Zinserhöhung mit knapp über einem Prozent (eine strengere Ausfalldefinition führt zu Verlusten um 0,17 Prozent). Die meisten Analysten interpretieren die in letzter Zeit stattfindende Preiserhöhung als Warnsignal einer bevorstehenden Immobilienblase und sehen die Indizien für eine Überhitzung des Immobilienmarkts als gegeben. Zeitgleich ist die Nachfrage nach Wohnraum bei begrenzter Baufläche insbesondere in Boomregionen, wie beispielsweise Augsburg, Ingolstadt, Köln, München und Regensburg, stark gewachsen. Die große Preisentwicklung lässt sich teilweise fundamental erklären und ist daher mitunter auch getrieben durch gestiegene Anschaffungskosten (Rohstoffe, Löhne). Der überproportionalen Immobilienpreissteigerung steht eine deutlich geringere Mietpreissteigerung entgegen. Diese Lücke zwischen Miet- und Immobilienpreissteigerung stellt aus einer Investorensicht ein Indiz für ein Ungleichgewicht dar. Experten sprechen daher von einer leichten Überhitzung der Immobilienmärkte, die regional unterschiedlich stark ausfällt [Quelle: www.sueddeutsche.de]. Risikosituation von Banken und ihren Immobilienkreditportfolien Unabhängig von fundamentalen Treibern befinden wir uns in der aktuellen makroökonomischen Situation bereits mitten in einem Szenario, das im weiteren Verlauf zu erhöhten Risiken für einzelne Institute führen kann, als es derzeit den Anschein hat. Somit ergeben sich vom aktuellen Ausgangspunkt vier mögliche Entwicklungsszenarien (siehe t Tab. 01). Davon sind die ersten zwei Szenarien für Banken besonders kritisch zu beurteilen (Es wird davon ausgegangen, dass sich die Märkte weiterentwickeln und keine Stagnation der Preise und Zinsen eintrifft. Im Ergebnis wäre die Aussage die Gleiche, falls beispielsweise einer der beiden Faktoren nahezu konstant bleibt und der andere sich positiv oder negativ entwickelt). Zunächst steigen die Risiken für Banken, sobald die Zinsen wieder zunehmen. So können manche Kreditnehmer durch eine höhere Zinsbelastung und der zugehörigen Tilgung zukünftig ihre Kreditraten ab dem Zeitpunkt der Prolongation nicht mehr bedienen. In einigen Regionen sprechen Experten von einer Überhitzung des Immobilienmarkts von über 20 Prozent [vgl. Deutsche Bundesbank 2013a]. Attraktive Boomregionen mit hoher Nachfrage nach Wohnraum sind besonders stark betroffen. Sollte sich der Fall bewahrheiten und eine Preiskorrektur nach unten eintreten, so steht dem Ganzen ein erheblicher Wertverlust der Sicherheiten entgegen. Zusätzlich wäre das Szenario mit geringeren Liquidationserlösen bei der Verwertung der Objekte verbunden. So müssen einerseits die Kunden und andererseits die kreditgewährenden Banken mit erheblichen Wertabschlägen bei der Besicherung von Immobilien rechnen. Die geschilderten Rahmenbedingungen bergen Gefahren, dass sich Kreditnehmer bei ihrem Investitionsvorhaben aufgrund der hohen Preise übernehmen. Handlungsbedarf für Institute Diese „schlummernden“ Risiken sollten ins Bewusstsein der Institute gerückt und bereits heute bei der Kreditvergabe berücksichtigt werden. Ein Zinsanstieg in Kombination mit einem Abschlag der Sicherheitenwerte stellt Banken vor die Herausforderung, dieses Risiko institutsspezifisch zu untersuchen. Daher sollte die Bewertung dessen weg von einer volkswirtschaftlichen Betrachtung in den Fokus des institutsspezifischen internen Risikomanagements rücken und dabei zunehmend an Bedeutung gewinnen. Um diese Risiken adäquat einzuschätzen und zu quantifizieren, besteht für Institute die Notwendigkeit, ein vollumfängliches Verständnis ihres Kreditportfolios zu schaffen. Ziel einer solchen Analyse ist einerseits die Identifikation von Kreditvolumina in Regionen mit überhöhten Immobilienpreisen, um Konzentrationsrisiken frühzeitig zu ermitteln und vorzubeugen. Insbesondere sind diese Konzentrationsrisiken für Sparkassen und Genossenschaftsbanken von Bedeutung, da deren Geschäfte sich in der Regel auf einen eher regionalen Bereich beschränken. So ist die Kenntnis über diese Risiken für derartige Institute von besonderem Interesse. Zur Durchführung von quantitativen Analysen bedarf es einer Recherche der Immobilienpreisentwicklung des Portfoliobestands. Dabei sollten regionale Unterschiede (beispielsweise nach Postleitzahl, Stadt oder Landkreis) herausgearbeitet werden. Eine ebenso damit verbundene wichtige Rolle spielt die Analyse der Objektwerte im Zeitverlauf im Verhältnis zur Wohn- beziehungsweise Nutzfläche. Das Ergebnis der Analyse liefert eine Zeitreihe der Preisentwicklung jeweils nach regionalen Clustern in Relation zur Objektgröße. Eine ausreichende Verfügbarkeit der Daten innerhalb des Instituts vorausgesetzt, lassen sich damit Zeitreihenanalysen durchführen und weitere Erkenntnisse über die Objekte und die regionalen Risiken erlangen. Insbesondere können darüber überhitzte Regionen und Konzentrationsrisiken identifiziert werden, was eine wichtige Rolle spielt.

9 Regionale Verteilung (Beispielportfolio) t Abb. 03 Bundesland Anzahl % Exposure 20% Hessen 19% 20% Bayern 18% 17% NRW 16% 15% Baden-Wüttemberg 8% 8% Rheinland-Pflaz 8% 7% Niedersachsen 5% 7% Thüringen 5% 4% Sachsen-Anhalt 4% 3% Schleswig-Holstein 3% 3% Hamburg 3% 4% Berlin 2% 3% Meck. Vorpommern 2% 1% Saarland 2% 2% Sonstige 2% 3% Brandernburg 1% 1% Bremen 1% 1% Sachsen 1% 1% So empfiehlt auch die europäische Bankenaufsicht, die Portfolios der Institute gewissen Stressszenarien zu unterwerfen, die Risiken zu überwachen und Konzentrationsrisiken Rechnung zu tragen [vgl. EBA 2014]. Zu den Konzentrationsrisiken zählen gemäß SREP unter anderem auch branchenspezifische Konzentrationen, geografische Konzentrationen oder auch Produktund Sicherheitenkonzentrationen. Des Weiteren ist daher die Bewertung der Sicherheiten bei Preisdestabilisierungen kritisch zu beurteilen. Institute sollen in diesem Zusammenhang eine solide und umsichtige Schätzung der Sicherheiten gewährleisten [vgl. EBA 2014]. So spielt neben der eigentlichen Objektbewertung ebenso die Frage nach der Höhe des Beleihungsauslaufs eine wesentliche Rolle bei der Gegenüberstellung von Sicherheiten zum gewährten Kreditvolumen. Bei einem hohen Eigenkapitalanteil kann davon ausgegangen werden, dass die Verlustrisiken weitestgehend durch die Kreditnehmer getragen werden. Umgekehrt führen hohe Fremdkapitalanteile zu steigenden Risiken für die Kreditinstitute. Potenziell gefährdete Verträge sollten bereits heute identifiziert und das Verlustpotenzial für das Institut abgeschätzt werden. Zu gefährdeten Verträgen zählen beispielsweise Kunden, die zu den aktuellen Konditionen die Kriterien an die Kapitaldienstfähigkeit erfüllen, bei zukünftigen Zinserhöhungen um mehrere Prozent jedoch nicht mehr. Zum Prolongationszeitpunkt entsteht bei diesen Kunden die Gefahr, dass ein Anschlusskredit nicht gewährt werden kann, die offene Restschuld nicht beglichen beziehungsweise die neuen Raten nicht bedient werden können. Dieses sogenannte Prolongationsrisiko rückt in der gegenwärtigen makroökonomischen Situation damit in einen besonderen Fokus. Durch angepasste Kreditvergabeprozesse können zukünftige Risiken vermieden beziehungsweise reduziert werden. Manche Institute haben zur Vorbeugung dieser Risiken daher die Mindesttilgung bereits erhöht. Zur Risikoprävention sollen Banken gemäß MaRisk die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer beurteilen. Diese Beurteilung soll zum Zeitpunkt der Kreditgewährung ebenso mögliche Szenarien und kritische Aspekte berücksichtigen. Das Abwägen der historischen, gegenwärtigen und auch zukünftigen Situationen sollte dabei in der Risikobewertung Eingang finden. Gegenüber den bisherigen klassischen Rating- und Scoringmodellen zur Bonitätsbeurteilung kommt an dieser Stelle eine langfristig orientierte, in die Zukunft gerichtete Bewertung und Betrachtungsweise hinzu. Der Risikohorizont wird von der Einjahressicht hin zu einer Mehrjahressicht über den Risikobetrachtungshorizont hinaus erweitert [die neueste Entwicklung nach IFRS 9 – Impairment sieht im Fall einer geringen Kreditqualität ebenso eine Berechnung des Expected Loss over Lifetime vor, vgl. Hagner/Maaß/Rudek 2014] . Illustratives Beispiel Die Ergebnisse einer möglichen Analyse werden hier anhand fiktiver, hypothetischer Daten eines Immobilienportfolios dargestellt. In traditionellen Risikoanalysen wird unterstellt, dass die Ausfallwahrscheinlichkeit bei Bestandskunden hauptsächlich von Verhaltensmerkmalen abhängt. Externe Faktoren wie beispielsweise die Arbeitslosenquote, die Bruttoinlandsproduktentwicklung, Zinsraten et cetera fließen in der Regel nicht ins Modell ein und werden entsprechend als konstant angenommen. Die hier vorgeschlagene Analyse berücksichtigt wirtschaftliche Faktoren und ergänzt die klassischen Risikomodelle. Erster Schritt ist, wie oben beschrieben, die Definition von den sogenannten „Boomregionen“ und das Mapping des Portfolios zu diesen Gebieten. Für unser Beispielportfolio kann man drei große Konzentrationen identifizieren: Hessen, Bayern und Nordrhein-Westfalen (vgl. t Abb. 03). Diese drei Bundesländer konzentrieren etwas mehr als die Hälfte des Portfolios gemessen an Anzahl und Exposure. Darüber hinaus lassen sich diese drei Regionen exemplarisch als Boomregionen einordnen, da die Immobilienpreise hier in den letzten Jahren überproportional gestiegen sind. Bei Eintreten des ersten Szenarios (siehe t Tab. 01) kann dies zu Compound-

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