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18 RISIKO MANAGER 01|2018 Risikotreiber von Investitionen mit Immobilienexposure Immobilienrisiken präventiv analysieren Die durch die Geldschwemme der EZB immer größer werdende Herausforderung, Renditen zu erzielen, hat dazu geführt, dass zahlreiche Kreditinstitute über eine Aufnahme oder Ausweitung von direkten Investitionen auf dem Immobilienmarkt nachdenken. Zusätzlich nehmen die dem Kreditgeschäft inhärenten Immobilienrisiken für Institute zu, da das Niedrigzinsumfeld auch die Vergabe von Immobilienfinanzierungen beflügelt hat.
Kreditrisiko 19 Mit Blick auf Wohnimmobilien stellte Andreas Dombret von der Deutschen Bundesbank bereits im Mai 2017 dieses Jahres fest [Bundesbank 2017]: „Im Moment gibt es in Deutschland keine Immobilienblase, die die Finanzstabilität akut gefährdet. Aber die Ampel steht auf gelb: Erstens sind die Preise in den Städten, insbesondere den Großstädten, zu einem guten Teil Übertreibungen. Zweitens nimmt die Kreditvergabe zu und stützt sich dabei nicht zuletzt auf das Niedrigzinsumfeld. Und drittens sind die Vergabestandards noch nicht erkennbar aufgeweicht, aber es gibt Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikozunahme der Kreditinstitute hindeuten. All dies veranlasst mich, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken.“ Aber auch im gewerblichen Bereich geben kontinuierlich steigende Preise bei Renditen Anlass, bezüglich einer Blasenbildung äußerst wachsam zu sein. So konstatierte auch der vdp jüngst, dass sich der Druck auf die Renditen gerade in diesem Segment fortsetze. Diese Effekte haben zu einer – zumeist nicht bewusst gesteuerten – Ausweitung der Immobilienrisiken in Finanzinstituten geführt, denen besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte. In der Presse ist diesbezüglich bereits zu lesen: „Deutsche Banken buhlen um gewerbliche Immobilienkunden. Um die Konkurrenz auszustechen, wagen einige erstaunlich viel.“ [Handelsblatt, 4. Oktober 2017]. Nach Meinung der Autoren genügt es allerdings nicht, zu bestimmen, ob tatsächlich von einer Immobilienblase auszugehen ist oder nicht. Vielmehr ist es entscheidend, dass Institute über adäquate Werkzeuge verfügen, um die Auswirkungen einer Blase oder einer sonstigen außergewöhnlichen Immobilienmarktentwicklung messen und frühzeitig Gegenmaßnahmen ergreifen zu können. Steuerungsoptionen können beispielsweise darin bestehen, Positionen durch noch restriktivere Vergabekriterien zu reduzieren oder eine zu hohe Risikokonzentration durch den Ausbau des Konsortialgeschäfts zu vermeiden und somit diversifizierter zu wachsen. Essentiell für die Diversifikation ist, dass alle wesentlichen Risikokomponenten im Immobiliengeschäft bereichsübergreifend identifiziert, gemessen, gesteuert und überwacht werden. Eine Diversifikation nur über die Standorte und die Nutzungsarten sicherzustellen, ist nicht ausreichend. Vielmehr müssen die Werttreiber der Immobilien – dies sind meist die Nutzer – im Fokus der Analyse stehen. Kreditinstituten mangelt es jedoch häufig bereits an einer soliden und strukturierten Datenbasis auf Objekt- beziehungsweise Nutzerebene, um eine adäquate Bewertung geschweige denn Analyse ihres Immobilienexposures, basierend auf den Risikotreibern, durchführen zu können. Im Rahmen des vorliegenden Artikels werden in einem ersten Schritt Tests und deren Ergebnisse vorgestellt, welche in einigen Regionen und Immobilienklassen auf eine Preisblasenentwicklung hindeuten. Anschließend wird der Mietpreis als treibender Risikofaktor auf dem Immobilienmarkt vorgestellt und in ein gängiges Kreditrisikostandardmodell (Credit Metrics) integriert. Dies wird anhand einer gängigen Methode zur Immobilienbewertung umgesetzt, die vom Mietpreis der Immobilie abhängt. Außerdem wird der Mietpreis anschließend mit einem Hintergrundfaktor verknüpft, um eine Portfoliobetrachtung zu ermöglichen und eine Systemkrise methodisch adäquat unter Berücksichtigung der Korrelation von Ausfallrate und Sicherheitenwert abbilden zu können. Anhand der Ergebnisse ist ein Vergleich mit bestehenden Risikobewertungsmodellen möglich, und es kann gezeigt werden, dass die Standardmodelle deutliche Verbesserungspotenziale aufweisen. So kann der Risikomanager in die Lage versetzt werden, die inhärenten Risiken aus Immobilien besser abzubilden. Messung von Blasen Eine Immobilienblase liegt definitionsgemäß vor, wenn sich die Marktpreise von Immobilien (in einem bestimmten Segment) von ihrem intrinsischen Preis abkoppeln. Das heißt, dass der derzeitige Preis, der durch zu hohe Erwartungen an die zukünftige Ertrags- oder Wertentwicklung einer Immobilie entstanden ist, den Wert übersteigt, der durch die Fundamentaldaten des Objekts erklärt werden kann. Um zu prüfen, ob eine solche Situation vorliegt, kann beispielsweise der Generalized Sup Augmented Dickey-Fuller-Test verwendet werden. Hierbei werden nicht die Fundamentaldaten analysiert und mit dem aktuellen Immobilienpreis verglichen. Stattdessen wird die Zeitreihe des Preisprozesses auf Explosivität untersucht, womit zu hohe Preiserwartungen rechtzeitig diagnostiziert werden können. Zur Durchführung des Generalized- Sup-ADF-Tests wurde hierbei auf Daten von VDP Research zurückgegriffen, die für die Jahre 2008 bis 2017 im deutschen Immobilienmarkt die quartalsweisen Entwicklungen der Kapitalwerte, der Büromieten und der Liegenschaftszinssätze dokumentieren. Die Ergebnisse dieses Tests sind in Abb. 01 veranschaulicht. Die blaue Linie stellt hierbei den kritischen Wert des Signifikanzniveaus dar, womit Entwicklungen oberhalb dieser Grenze auf eine Preisblase schließen lassen. Aus den Ergebnissen lässt sich der Schluss ziehen, dass ab dem Jahr 2015 eine unverhältnismäßige Entwicklung der Kennzahlen Kapitalwert, Büromieten und Liegenschaftszinssatz eingetreten ist, die als Hauptrisikotreiber auf dem Markt für gewerblich genutzte Büroimmobilien angesehen werden können und daher im Folgenden einer weiteren Analyse unterzogen werden. Auch die Entwicklung der oben genannten Kennzahlen macht somit eine adäquate Beurteilung der Risiken erforderlich, die von dieser spezifischen Anlageklasse ausgehen. Immobilienrisiken Kreditinstitute haben typischerweise zwei Arten von Immobilienrisikoexposure: a. Immobiliensicherheiten für ausgereichte Darlehen (Grundpfandrechte). b. Depot-A-Investition in Immobilien (direkt oder über Fondsanteil; zusätzlich kommt noch eine dritte Form von Exposure in Betracht, falls sich selbstgenutzte Immobilien im Eigentum des Instituts befinden),
