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RISIKO MANAGER 08.2019

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RISIKO MANAGER ist das führende Medium für alle Experten des Financial Risk Managements in Banken, Sparkassen und Versicherungen. Mit Themen aus den Bereichen Kreditrisiko, Marktrisiko, OpRisk, ERM und Regulierung vermittelt RISIKO MANAGER seinen Lesern hochkarätige Einschätzungen und umfassendes Wissen für fortschrittliches Risikomanagement.

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20 RISIKO MANAGER 08|2019 „Problemfälle“ im Zielfondsportfolio? Lösungsorientiertes Konfliktmanagement in Anlegergremien institutioneller Immobilienfonds Die allgemein positive Immobilienmarktentwicklung hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass die Renditesituation von Immobilienfonds weitgehend gut und damit auch die Anlegerzufriedenheit hoch ist. In vielen Anlageausschuss-Sitzungen ist derzeit eine „Komfortzone der Zufriedenheit“ spürbar. Das kann trügerisch sein, denn in der Praxis zeigt sich, dass innerhalb des Lebenszyklus eines Fonds eine Reihe von komplexen Frage- und Problemstellungen auftauchen können, die Anleger zu intelligentem Reagieren und Handeln herausfordern. Der vorliegende Beitrag skizziert gängige Beispiele und konkrete Optionen zur Vermeidung oder Lösung des Konflikts.

OpRisk 21 Trotz sorgfältiger Due Diligence im Vorfeld der Zeichnung eines Fonds kann innerhalb dessen Investitions- und Haltedauer Friktionspotenzial entstehen, das nicht nur durch die Marktentwicklungen beeinflusst ist: Etwa, wenn der Asset Manager Anlageziele – trotz guter Marktphase – verfehlt. Oder das Fondsvertragswerk unscharf oder lückenhaft formuliert ist, sodass bei wichtigen Entscheidungen Uneinigkeit über den Hand lungs spielraum der involvierten Parteien besteht. In anderen Fällen halten sich einzelne Anleger nicht an getroffene Absprachen und geben beispielsweise Fondsanteile zum Nachteil anderer Investoren vor Ende der vorgesehenen Laufzeit zurück. Oder die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) agiert zu passiv, wenn unterschiedliche Interessenlagen innerhalb des Investorenkreises oder zwischen Investoren und Asset Manager eskalieren und die Entscheidungsprozesse lahmlegen. Weit gefächertes Konfliktpotenzial erfordert Kompetenzen der Anleger Um die Situationen bewerten und entsprechende Schritte einleiten zu können, ist grundsätzlich folgendes „Rüstzeug“ erforderlich. Markt- und Immobilienwissen: Die Kompetenzen zur Plausibilisierung von Fonds- sowie Objektbusinessplänen sowie Markteinschätzungen des Asset Managers sind essentielle Voraussetzungen, um im Bedarfsfall inhaltlich fundiert „gegensteuern“ zu können., Kenntnis über die Vertrags- und Rechtssituation: Sowohl die Rechte und Pflichten der im System Fonds agierenden Akteure als auch ein solides Grundwissen über die investmentrechtlich vorgegebenen Prozesse – z. B. aus dem Kapitalanlagegesetzbuch – sollten bekannt sein. Kommunikations- und Moderationsfähigkeiten: Neben Fachwissen können „soft skills“ dabei helfen, im Anlegerkreis konsensfähige Lösungen zu kreieren. Je nach Situation müssen „Missstände“ insbesondere an Asset Manager und KVG klar kommuniziert werden können. Daneben sind aber auch Fähigkeiten in den Bereichen Mediation und Moderation gefragt, wenn es zu Streitigkeiten innerhalb des Anlegerkreises kommt. Ferner gilt es aber auch, zu motivieren, wenn man einzelne Anleger für eine gemeinsame Sache oder Vorgehensweise gewinnen möchte. Identifizierung von Problemen erfordert Kultur der vollständigen Transparenz Grundvoraussetzung für das Erkennen von Risikopotenzial durch den Anleger ist eine aktuelle, vollumfängliche und jederzeit verfügbare Informationslage über die Renditeund Risikotreiber sowie über alle sonstigen Geschehnisse im Fonds. Dies gilt für die „richtigen Detailinformationen“ auf allen Ebenen im Portfolio – von der Objekt- bis zur hochaggregierten Fondsportfolioebene. Daher sollten sowohl Asset Manager als auch Kapitalverwaltungsgesellschaft (IT-) technisch wie auch prozessual hohe Reportinganforderungen und eine entsprechende Transparenz erfüllen können. Bestenfalls werden sogar die Leistungen des Immobilienmanagements und der Fondsadministration durch zwei voneinander unabhängige Unternehmen erbracht, wodurch sich die Kosten- und Leistungstransparenz zusätzlich erhöht. Konfliktfeld Managerleistung Wenn es einem Asset Manager – trotz guter Marktphase – dauerhaft nicht gelingt, eine vorher definierte, realistische Fondsrendite zu erwirtschaften, kann dies zu einem ernsthaften Konflikt zwischen Anlegern und Asset Manager führen, wenn sich – trotz zahlreicher Hinweise und viel Geduld – keine positive Veränderung einstellt. Als Reaktionen auf das Problem bieten sich – je nach konkreter Situation – verschiedene Lösungsvarianten an. Eine Variante A) wäre es, den Manager „auszutauschen“, eine Variante B), den Fonds „abzuwickeln“, also zu beschließen, dass das bestehende Immobilienportfolio sukzessive abverkauft wird. Die Variante A) setzt voraus, dass die Vertragsbeziehung zwischen KVG und Manager entsprechende Kündigungsmöglichkeiten enthält. Oft werden KVG- und Management-Leistungen allerdings aus einem Unternehmensverbund heraus angeboten, sodass dies in diesen Fällen nicht möglich ist. Auch diesbezüglich sind Fondskonstruktionen deutlich anlegerfreundlicher, in denen die immobilienbezogenen Leistungen und die Fondsadministration durch komplett voneinander getrennte Unternehmen angeboten werden. Bei Variante B) geht es darum, einen wirtschaftlich sinnvollen Abverkaufsprozess der Immobilien zu gestalten. Wenn das Anlegervertrauen in den Manager bereits gering ist, könnte es eine Lösung sein, dass ein externes Beratungshaus den Desinvestmentprozess prozessual und inhaltlich begleitet. Die Erfahrung zeigt, dass durch den frischen Wind deutlich mehr Dynamik in den Fonds kommt, was auch dem Vertrauen des Anlegerkreises zuträglich ist. Allerdings müssen im Vorfeld einer Mandatierung zahlreiche Fragen beantwortet werden, zu denen die Anleger der KVG Empfehlungen aussprechen können: Wer sucht das Beratungshaus mit welchen Ausschreibungsinhalten aus? Was genau ist dessen Leistungsumfang? Ist man bereit, auch unterhalb der gutachterlich festgestellten Marktwerte zu verkaufen? Dies erfordert viel Durchsetzungsvermögen – aber auch Plausibilisierungskompetenz – seitens des Anlageausschusses. Hier gilt der Spruch: „Alleine ist man stark, gemeinsam ist man stärker.“ Fehlende bzw. unklare Regelungen im Fondsvertragswerk In letzter Zeit kam es – bedingt durch die gute Marktentwicklung und hohem Anlagedruck bei Investoren – in vielen Fonds vor, dass der Asset Manager zusätzliches Eigenkapital von bereits im Fonds investierten, aber auch von externen Anlegern eingeworben hat, um das Fondsportfolio vergrößern zu können. Zunächst positiv ist, dass mit zusätzlichem Eigenkapital das bestehende Portfolio weiter diversifiziert werden kann. Allerdings besteht für Bestandsanleger das signifikante Risiko der Dilution: Die mit frischem Kapital erworbenen Objekte erreichen aufgrund der fortgeschrittenen Marktentwicklung nicht mehr die Zielrendite, die für den Fonds definiert wurde. Die neuen Anleger kaufen sich dagegen

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